房屋买卖合同中，若购房人或售房人的某一违约行为符合合同约定的解除合同的条件或符合法定的解除合同的条件，对方有权在解除权行使期限内（除斥期间）书面通知另一方解除房屋买卖合同，追究相应的法律责任。定金罚则亦是当事人一方解除合同所发生的法律后果。解除权的消灭包括因权利人弃权消灭或享有合同解除权的一方行使合同解除权之前，对方（违约方）履行了其合同义务。
01【案情】
原告周某、朱某与被告无锡嘉阳公司于2014年7月27日签订《商品房买卖合同》一份，原告预购被告开发的某购物中心的某单位308号商品房，据《商品房买卖合同》之约定，该商铺价格为41万元，原告依该合同第六条约定已完全履行支付全部房款41万元（包括：首付房款29万元，房屋银行贷款12万元）的义务。
因被告逾期未交付房屋，原告诉至法院，请求判令：1.解除与被告签订的商品房买卖合同，被告返还购房款41万元；2.被告赔偿原告购房款的相应利息损失。
被告辩称，确认逾期交房的事实。
02【裁判】
法院判决如下：
一、原告与被告签订的商品房买卖合同于2016年4月21日解除。
二、被告应于本判决生效后立即返还原告购房款41万元。
三、被告应于本判决生效后赔偿原告购房款利息损失为：1.以29万元为本金，自2014年7月28日起，按照银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止的利息；2.原告已支付银行的贷款利息6815.9元；3.以12万元为本金，自2015年6月10日起，按照银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止的利息。
案件受理费4300元（已减半收取）、保全费2950元，共计7250元，由被告负担。该款已由原告预交，被告应于本判决书发生法律效力后立即支付给原告。
03【评析】
本案是一起商品房预售合同纠纷案件，涉及合同解除权的行使和解除的效力。
一、合同解除权的确立和行使
原告与被告于2014年7月27日签订《商品房买卖合同》，据该合同第八条交房期限即“交付期限”约定“出卖人（被告）应当在2015年5月28日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房通过交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。”原告此后多次与被告交涉交房问题，被告既不承诺何时交房，也不支付逾期交房的违约金。因此，原告于2016年4月19日去邮局发送《解除通知》（书面告知赔偿方案），邮局于2016年4月21日将该双挂号信的邮政回执递还原告（且显示被告已签收），被告此后电致原告说明既无法完成交房手续，也拒绝解除该合同支付相应赔偿，可见被告逾期交房已构成违约。同时，据本合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”之规定，原告有权依此解除该合同，故原告行使合同的约定解除权。
我国《合同法》第96条规定合同解除权的行使，原告依此履行。故法院审核认定：原被告双方的商品房买卖合同明确约定出卖人嘉阳公司应于2015年5月28日前交付房屋，逾期超过60日，则买受人周某、朱某有权解除合同。周某、朱某于2016年4月19日以书面形式向嘉阳公司发出解除合同通知。经审查，该通知发出时，解除合同条件已经成就，故本院依法确认双方商品房买卖合同于嘉阳公司收到该通知之日（2016年4月21日）解除。
二、解除的效力
合同解除的法律效果是使合同关系消灭。依据我国《合同法》第97条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。其中，恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括：
(1)返还财产所产生的孳息；
(2)支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用；
(3)因返还财产所支出的必要费用。
2、其他补救措施，包括请求修理、更换、重作、减价、支付违约金、赔偿损失的措施。
3、赔偿损失
根据我国法律规定，合同解除后的损害赔偿范围可以采用以下方式确定：
(1)协议解除合同的，当事人在协议中免除了对方损害赔偿责任的，协议生效后，不得再请求赔偿；
(2)因不可抗力解除合同，不承担损害赔偿责任。但在不可抗力发生后，应当采取补救措施减少损失扩大而没有采取的，应对扩大的损失承担赔偿责任；
(3)解除只向将来发生效力的，违约方应当赔偿另一方因违反合同受到的损失;解除溯及既往的，违约方应当支付受害方因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出的费用；
(4)损害赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
在本案的判决中法院审核认定了被告返还购房款、赔偿购房款利息损失。这符合《合同法》第97条中的“恢复原状”即包括本金和利息。本律师代书的民事起诉状除了退房款和赔偿利息损失外还提起了另两项诉讼请求：1、判令被告承担因解除合同产生的违约金人民币4,100元。2、判令被告承担因逾期交房产生的违约金即租金损失自2014年12月28日以房款41万的基数按每年6%为标准，暂计至2016年4月21日人民币32,800元，要求判决至被告实际办妥解除《商品房买卖合同》并退还全部购房款及相应利息损失之日止。第一项是原被告双方合同约定的违约金；第二项是被告在本案中的违约行为，导致了原告无法履行与被告的关联公司无锡某资产管理有限公司（法定代表人、工商登记住所均一致）签署的《某购物广场商铺委托经营管理协议》，该协议第五条委托经营收益金可被参考，显示了原告每年的收益金即租金为合同价的6%为原告的损失，故此向被告追究。该项符合赔偿损失中原告可得利益的损失。这两项诉讼请求在法官的要求下原告主动放弃了，这点确实是因开发商售后包租造成的，其实这不是个案，最后将成为集体诉讼。该判决的强制执行有一定的难度，不过因原告放弃这两项诉请最后该案执行和解，原告挽回了相应损失。