租房市场迎来消费升级：品质生活不可少
“房子是租来的，但生活不是”
当越来越多的“90后”涌入租房市场以后，“房子是租来的，生活不是”悄然成为了“90后”租房时常引用的一句话。
而在人口流动、居住观念和政策利好等多重因素的促进下，带动整个租房市场也迎来消费升级，越来越多的年轻租客更加追求方便、安全、舒适、环保、智能的个性化、品质化的租住生活。消费升级重要的就是体验升级，这已逐渐成为业内共识。
新兴租客中流行“富租理念”
租房被称作大学生适应社会的必修课，经历6月份毕业离校之后，约820万的2019年全国高校应届毕业生中，相当一部分人选择在一线和新一线城市就业。根据全国部分城市7月房租情况显示，、深圳、上海、杭州、广州5个城市房租水平居前，其中领衔各大城市，为92.33元/月/。以全国城市人均居住面积36.6计算，月度人均房租已达到3379元。而在今年5月人社和统计部门刚刚公布的新数据中，社会平均工资月人均数据为8467元。
显然，节节攀升的房租与低于平均数之下的收入之间的反差，将成为一段时间以来刚刚踏入社会的“95后”们的主要矛盾。
“好不容易从郊区的学校毕业，不在市区租房，怎么算生活在？”在记者走访房屋租赁中介的过程中，遇到了两位结伴租房的职场新人小黄和小鲁。他们对记者表示，由于此前所在学校的本科学部在远郊，因此很少有机会来到城区生活。毕业后，两人先是合租了一套积水潭附近的两居室，但住了一个季度之后，感觉位置不如团结湖一带更为方便，因此决定，即使从一人一间变为合租一个房间，仍要搬到更为时尚繁忙的街区生活。
据租房中介介绍，由于“90后”“95”后需求多元，“富租理念”开始成为年轻人中流行的态度。在“爱生活、重消费”的概念驱动下，很多年轻人愿意为生活区周边的休闲配套“买单”，而住到更为繁华的地段，还有很多年轻人则因“宅文化”而选择为精装修的居住环境“付账”。殊途同归的是，在经济因素和生活品质的考量中，越来越多的新兴租房客开始更偏向于后者，这也使得“富租理念”成为了一门有利可图的生意。
据云房数据调查显示，在有代表性的190个片区中，租金排名前20的片区主要集中在朝阳、东城和西城。而在毕业生租房关注的5个行政区里，恰好有3个是在贵房子扎堆的区域。从关注户型来看，有高达66.07%的人搜索过一居，近半数的人搜索过两居，关注三居及以上户型的，总占比不超过10%。而根据《2019中国居住体验报告》的数据显示，“90后”更重视家居产品的个性化。这也非常符合“90后”消费画像中，想独立、要品质、不敷衍的特征。
与此同时，交通便利的受重视程度，几乎与“租金”持平。《2019年轻人租房大数据报告》显示，“90后”和“95后”租户相对于其他年龄段更加倾向于住在离地铁站更近的位置。此外，近九成的年轻租客愿意为缩短通勤时间支付额外的租金。
为了“美好的生活”，租房也要装修
“90后”关注生活品质的提升，也十分愿意支付由此产生的花费。以“美好的生活”概念相关的消费主题很容易吸引他们的注意力。
经过记者对链家等租赁中介的采访，一些企业高层指出，“90后”和“95后”成为租房主力，也意味着租房人群中逐渐向高学历、高要求转移。根据华住旗下公寓提供的数据分析，有17.55%的毕业生愿意拿薪资的30%~50%去租房，其中近8成租房客为本科及以上学历。目前全国“90后”中超过4成接受终生租房。其中，在的白领青年中，有78%接受终生租房，74%表示愿意支持租房结婚。同时，为了让租房更加舒服，82%的租客表示会精心添置用品，提升舒适度。
在知乎关于“‘90后’是否愿意终生租房”的众多问答中，大多数回应者都指出，与其奢望收入增长能够解决难以承受的高房价，还不如着手于“软装设计”，通过自己改造租房环境，短期内即可实现生活质量的明显改善。
有观点认为，在经济高速发展的背景下成长起来的“90后”和“95后”，物质条件比“80后”更加优越，在消费升级的大背景下，对于租房自然也表现出更高的标准和需求。对于他们来说虽然房子是租的，但讲究生活品质是必须的，为了让出租屋更有家的感觉，从家电、到家居、再到摆设装饰、厨房厨具，样样都要精致。
在年轻人的微信朋友圈里，“7天花2500元，‘90后’妹子把50平出租房，装成浪漫北欧小屋”等“爆款文章”频频出现，说明在年轻租客对出租房屋的要求升级后，除了地理位置、配套设施和卫生条件外，装修装饰所带动的审美潮流也日益成为租房考虑的重要一环。在为数不少的10万+文章中，通过图文并茂的分享，“90后”“95后”们通过在网上或家居城购买涂料、窗帘、植物花卉等价格不贵却风格多样的配件，将原本简陋的出租房装饰改造，既可以花不多的钱起到立竿见影的效果，也能够由此促进与房东之间的关系。
业界人士也就此指出，越来越多的“出租屋小改造”不但会催生出租屋改造升级的风尚，同时也会激发家居市场中配饰、五金、小家具、小家电的多样化增长。
调查显示，“90后”“95后”购买小家电的消费额呈逐年递增趋势，消费增速明显高于整体消费增速，吸尘器、扫地机器人、蒸汽拖把、擦窗机器人等清洁工具帮助年轻人解放双手，受到热捧。与此同时，家居饰品、绿植等也成为年轻人提升租住房温馨度的必需品。
阿里巴巴发布的《闲鱼空巢青年租房数据》显示，以、上海为代表的一线城市在过去4年中，首次购房的人群年龄已经从30岁推迟到34岁，这意味着在大城市生活的年轻人，会有越来越长的时间停留在租房居住的状态。显然，不久之后，接受终生租房的“90后”必然会使“人人都是软装设计师”的理念深入人心，房屋出租与装饰装修市场的正相关性也将愈发显著。
租房赚差价下沙这家中介店被罚三万元
小洪在下沙某中介店租房，通过中介租了一套房子。但令他没想到的是，中介竟然每个月要赚取500多元的差价。“要不是开发区建设（房管）局房产监察大队检查时发现这家中介存在违法行为，我至今还蒙在鼓里。“小洪说。
今年2月，小洪通过房产中介，租下下沙某小区一套100平米的房子，房租为4500元/月。小洪看这家中介比较正规，当即支付了三个月租金和房屋押金，共计人民币13500元。
近日，开发区建设（房管）局在开展房地产经纪机构专项检查时，发现这家店存在出租自己提供经营服务的房屋的行为，涉嫌违法进行中介行为。为此，工作人员立即进行调查。
原来，中介与原房东签订房屋出租托管合同后，再转手将房子以更高的价格租了出去。小洪租的房子，就是其中一套。从合同上看，房东委托价格仅4000元/月，还免除了一个月房租，而中介店租给小洪每个月则要4500块钱。
根据《房地产经济管理办法》第二十五条款第八、九项规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。“中介不得收取除合法佣金以外的其他任何费用。”之后，开发区建设（房管）局对该中介店处以三万元罚款，并暂停其网上签约资格。
那么，租房时怎样避免被中介赚走差价？开发区建设（房管）局工作人员建议：消费者在通过中介租房时，一定要与真正的房东签定三方合同，甲方是房东，乙方是租客，丙方是中介。
一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。
10月16日，上海长租公租市场传出消息，老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机，遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全，数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险，而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。
资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租，但通过租金贷等金融方式，用户可以进行分期付款。这意味着，一旦公寓方现金流出现问题，用户可能赔上信用、丢了住处。
“现在核心的问题是，千军万马都在做长租公寓，各种金融杠杆都来了。什么车都有，但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示，长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。
资金池缺乏监管将成为巨大隐患
长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道，深圳“鱼悦公寓”因多层转租，三房东卷款跑路，二、四房东产生纠纷，租客突然被通知租赁合同提前终止，需在短期内全部搬离，此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折，多番追讨。粗略估计，有430户租客受此影响，押金总额达250万元。
受长租公寓资金问题影响的，不只是租客，还有可能是业主。长租公寓“咖啡猫”近被爆，在与业主签约时，要求其在“房乐分”平台注册，表面上是为了确保业主本人收到租金，实际上却让业主背负贷款。
在众多长租公寓爆雷案例中，资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展，配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。
中原地产首席分析师张大伟指出，金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓大的问题。现在，长租公寓已经不仅是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。而目前，对于长租公寓资金池的监管还很少。
资金池可以让长租公寓得到快速发展，很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析，这种模式把中介企业从“中介费+差价”的模式，变成了投资者，一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管，对于租赁的发展来说，存在非常多的隐患。”
张大伟告诉中国青年报·中青在线记者，长租公寓类企业在、上海等城市市场份额已经超过20%，如果把二房东等同样模式交易计算进来，有约60%的租赁房源很难见到房主交易。
“资金池存在的大问题是可以掩盖问题，后移投资风险。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。
荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出，在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场，深刻改变住房市场的生态平衡，以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。
尹中立还指出，当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策，但住房租赁贷款不在限制之列，于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷，即大量获取房源，以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率，同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差，获取套利空间。
资金池监管亟须出台统筹规定
事实上，针对资金池问题，一些地方已经探索了监管举措。日前，浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求，从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业，应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人，通告住房租金收入、支付总额，按期或者逾期支付，以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款，应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。
某研究院智库中心研究总监严跃进指出，浙江省新近出台的这份文件，并没有规定资金池是违法违规的。若没有金融政策支持，仅靠单纯房源积累出租，长租公寓的潜在成本很高，运营难度很大，因此对资金池的监管还应探索更多思路。
事实上，监管的缺乏不仅给不法经营者钻了空子，也给一些希望合规经营的企业带来了难题。
某长租公寓企业ceo李晨（化名）告诉中国青年报·中青在线记者，由于各方压力，前段时间不少金融机构一度暂停了租金贷业务，对长租公寓的资金管理也提出了更多要求。他曾向监管部门提出希望做出明确规定，讲清楚涉租金的资金管理应该怎么做，以免影响更多长租公寓的正常发展。
严跃进说，对于长租公寓的资金管理，需要工商、住房、税务等行政部门积极行动，例如对长租公寓的产业定位、租赁住房发展的政策规范、相关租赁业务的税费减免等做出更具体的规定，才能给长租公寓的后续发展留出更大空间。
张大伟认为，考虑到市场现状，从金融监管部门到住建委等部门，应该对长租公寓资金池等问题出台统筹的管理规定，进而保证资金专款专用。
尹中立建议，有关部门建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓的资本，严格监管“租金贷”业务，要求长租公寓成为独立法人，在长租公寓与主要出资人之间建立防火墙，防止资金被挪用。
未来两年长租公寓行业或将加速洗牌
接连出现的爆雷案例，给行业发展蒙上了一层阴影。李晨指出，如果租金问题不能得到有效监管，一些经营不善的长租公寓企业会亏损倒闭，但也会有企业承接继续运营。所以接下来两年，长租公寓领域可能继续出现爆仓案例，但房源资产还是可以运营的，不过整个行业的整合洗牌速度会进一步加快。
“从长远看，金融化才是它（长租公寓）的魅力所在。但是短期内过度使用金融以后，可能会把自己弄死。尤其是租金的使用，还需要完善制度。”在走访过行业内许多企业后，全雳提出了自己的担心：长租公寓的整体信用在降低，而近两年，无论是创业公司还是房企、银行，都很看重长租公寓，也给予了很多金融杠杆支持，但对于资金的监管似乎没有跟上。
张大伟则进一步指出，租金不应该有任何信贷支持。因为和其他消费不同，租房和吃饭一样，属于底层消费。如果租房需要贷款，就像吃饭需要贷款一样，是“非常非常不健康的行为”。
李晨说，长租公寓行业涉及大额资金，应该有一定的资质门槛，尤其是要对资金池的管理提出具体规范。他判断，若对资金池问题开展规范化监管，长租公寓行业将会迎来一轮洗牌，但在此之后留下的，一定是经营稳健，且得到资金方和监管层支持的企业。
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